作為當下最浮躁的行業(yè)之一，經過近兩年時間的調控，房地產行業(yè)各方利益的訴求在今年兩會期間徹底爆發(fā)。在兩天開幕的幾天時間里，人大代表、政協(xié)委員提交的議案和提案中很多都是關于接下來的房地產調控政策方向。這些議案和提案很多都切實地針對當下房地產行業(yè)的現狀和面臨的問題。在中央保障購房者，打擊投機行為的大前提下，此次兩會在許多業(yè)內人士看來將有可能成為今年甚至未來房地產市場的風向標。

　　“相比于往年，今年關于房地產市場的議案、提案中，涉及的問題和提出的建議更加現實和具體。”廣州某房地產企業(yè)負責人在接受本報記者采訪時認為。由于經歷了去年和今年較為動蕩的行情，特別是今年以來持續(xù)低迷的成交市場，前兩年仍處于火爆市場中的房企已經明顯地體會到了壓力。而持續(xù)走低的樓價也符合了市場中絕大部分剛性需求者對于政策的預期。

　　對于今年樓市調控政策，大部分行業(yè)內人士，包括房企在內，都認為會繼續(xù)加強。而國家也多次強調，房地產調控政策不會放松。但對于現行的政策，業(yè)內不管是開發(fā)商、購房者還是投資者都有不少渴望微調的聲音。對于限購，記者在采訪時發(fā)現，開發(fā)商的普遍態(tài)度認為范圍過大，而針對的對象也太廣。上述房企負責人就稱，“限購是為了有剛性需求的購房者有能力參與到住宅市場中，但像豪宅市場和大面積的住宅市場就沒必要加入到限購當中去。”而在此次兩會，也有政協(xié)委員提出要對大面積住宅“放松限購”，使得部分有資金實力而現時又被限購的人士能夠進入市場，從而使得開發(fā)商能清掉這些大面積的存貨。

　　此外，在購房者方面，對于限貸的政策也有其他的意見。在采訪中，就有不少首次置業(yè)的買家對于現時首套房貸款的首付和利率感到并不滿意。有購房者認為，限貸應該只限投資需求和投機人士，而不應該把有剛性需求的首次置業(yè)購房者也納入到其中。在此次兩會，針對信貸問題，也有人大代表和政協(xié)委員提出議案和方案，有政協(xié)委員提出將首套房貸利率優(yōu)惠回復到7折。更有代表認為，應該恢復首套房首付兩成，利率85折。

　　在短短的幾天里，兩會再度成為房地產業(yè)內關注的焦點。作為國家政策制定的風向標。不少業(yè)內人士都對今年兩會為房地產政策定調抱有不小的期待。與此同時，兩會能否為房地產的發(fā)展帶來更合理的政策方向也是現時行業(yè)關注的重點。

房地產開發(fā)利潤超過10%部分應全額征稅

　　杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理宗慶后今天提出了自己關于進一步推動我國房地產市場健康發(fā)展的提案。他在提案中建議，限制房地產開發(fā)商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅。

　　在該提案中，宗慶后提出解決階梯式供房必須采取的措施，其中較為引人關注的是兩點，一是“減免稅費，對廉租房、經濟適用房免除一切稅費”，另一個是“限制房地產開發(fā)商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅”。

　　此外，針對現時房地產市場普遍面臨的“滯銷”，宗慶后提出，超過100平方以上的住房，放開限購令，讓有錢人去買，消化這部分房產，同時購這部分房產者不予銀行貸款，對暫時尚不能售出的房屋且又有銀行貸款的，采取銀行掛賬停息、并由銀行監(jiān)控銷售的方法予以處理，即這批房子每賣一套，必須將資金回籠歸還貸款，通過銀行認可才能發(fā)放房產證。

　　業(yè)內觀點

　　收暴利稅難執(zhí)行

　　對于這一提案，合富輝煌首席分析師龍斌認為經適房應該要少建，而更多的是要建設以租為主的廉租房。”在稅費問題上，對于保障房政府是應該少收一點，這個提議方向是正確的?！暗珜τ凇毕拗品康禺a開發(fā)商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅”這個說法，龍斌則認為不僅方向不對，而且也不可執(zhí)行。“憑什么就只是房地產行業(yè)利潤不能10％以上。“龍斌表示，”利潤率是與市場發(fā)育程度和需求決定的，而不能由政策強加?！霸谒磥?，無論是哪個行業(yè)的利潤高低都是市場化的結果，應該充分發(fā)揮市場的調節(jié)作用。如果硬要向利潤較高企業(yè)征高稅，會削弱企業(yè)的生產積極性，”市場住宅的供應就會更少，更不利于解決現時人們的居住需求。”

　　龍斌認為，提案中要實行差別化限購方向是對的，但100平方米的定度則有待商榷?！睂τ诜瞧胀ㄗ≌?，如現在規(guī)定的144平方米以上的住房，放開限購消化存貨并不影響普通住宅市場的供求?！彼J為，真正需要限購的是普通住宅，是工薪階層要購買的，并非是大面積的非普通住宅。

　　小產權房應部分合法化

　　全國政協(xié)委員、山東財經大學教授郭松海在今年提交的兩會提案中，談到小產權房的問題。他表示，對小產權房應該區(qū)別對待，對占用耕地開發(fā)的要堅決取締，對在原建設用地上開發(fā)的小產權房，可以分門別類，逐步予以合法化。

　　郭松海認為，政府屢次采取措施嚴禁小產權房市場，但是，相關問題至今沒有得到很好解決，原因在于，現行農村建設用地制度不完善、不公正，政府政策規(guī)定和行為受到農民抵制，農民具有產權的實際控制和實施能力，由于利潤對資本行為激勵，土地產權的能力隨著土地市場的發(fā)育及其增值，使得開發(fā)“小產權房”的行為難以遏制。

　　因此，郭松海表示，對符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃，在農村集體建設用地和宅基地上建設的房地產，屬于一般住宅建筑項目的，經合法程序，可以轉為保障性住房。

　　郭松海建議，必須打破地方政府對建設用地使用權市場的壟斷，保障農民的財產權利，允許集體用地中宅基地使用權享有自由流轉的權利。但考慮到宅基地的社會保障功能，出讓人必須向政府土地主管部門出具本人擁有的新房產證明；同時要對購房者的資格審查，僅允許城市中低收入者為解決生活困難，滿足自住的購房需求。

業(yè)內觀點

　　區(qū)別對待小產權房思路可取

　　對于區(qū)別對待小產權房的提案，廣州社科院研究員彭澎在接受本報記者采訪時認為，“這種思路是可取的”。在彭澎看來，一直以來，對于小產權房”中央一直持一概否定的態(tài)度，但是又未采取堅決有力的政策完全杜絕?！闭畱撜暶鎸π‘a權房的問題，并積極采取一系列規(guī)范措施才能真正有效地規(guī)范農村土地的開發(fā)和利用。”

　　對于占用耕地的小產權房，彭澎分析“政府應予以征收國有土地處置”。可以通過與小產權房業(yè)主進行協(xié)調按情況給予一定的土地轉讓金，或者以變賣房產的形式進行融通?！岸鴮τ诮ㄔO用地的小產權房，應與政府相關部門取得資格之后方可進入市場?！钡砼焱瑫r也強調，這種資格的取得是需要政府盡快出臺一系列完善有效的措施進行規(guī)范?！翱傊瑢σ寻l(fā)的小產權房進行分類規(guī)范，同時規(guī)范農村土地的使用和建設是改善小產權房現狀的根本措施。”

　　讓80%的中國人住進保障房

　　全國政協(xié)委員、上海市靜安區(qū)副區(qū)長朱成鋼3月3日表示，應將中國的”保障房”擴展為類似新加坡的平價國民住宅，讓80%的中國人能住進這樣的“保障房”。

　　朱成鋼表示，作為一種“救濟”形式，現在保障房“規(guī)模太大”。如果保障房以救濟形式出現，會把很多不符合申請規(guī)定的普通人擋在門檻外，大部分買不起商品房的人也無法申請保障房，仍無法實現”居有定所”。朱成鋼建議，應由政府招標、借鑒國外現成經驗，興建平價國民住宅。

　　朱成鋼進一步表示，新加坡有84%國民住在政府提供的國民住宅中，這個經驗完全可以為中國所用。而80%的中國人能低價買房的方案，對房地產商而言也不是什么壞消息：房地產商除了通過招投標參與保障房建設，還可以在剩下20%的空間里做精品房、高價房，這也是很好的機會。“理論上，應最終實現每戶中國人無論貧窮和富裕，都能買得起一套房子。”

　　業(yè)內觀點

　　滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培表示，放寬保障房的準入門檻，讓更多的人能住上房子，方向是對的，但是否要向新加坡的80%為標準看齊，則要認識兩個國家的不同國情。目前中國的保障房供應量遠未達到需求，在這種情況下，放寬準入門檻是沒有意義的。沈銳培表示，如果保障房建設能讓30%的國人安居其中，就是很理想的狀況了。

　　同時，對于保障房建設來說，建立更為合理完善的分配及監(jiān)管制度，才是目前保障房體系建設的當務之急。通過定期嚴格審核申請人條件，讓廉租房、公租房資源得到更合理的配置，減少分配環(huán)節(jié)的不合理現象，杜絕可能產生腐敗的環(huán)節(jié)，也是需要努力的地方。他最后強調，保障房建設的供應量達到了一定規(guī)模，才能有效地對房價調控產生積極影響。

在全國范圍推行房產稅

　　在3月6日兩會小組討論會間隙，全國政協(xié)委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在談及房產稅推廣問題時對記者表示，房產稅推行，首先要推進官員財產申報制度的出臺。

　　蔡繼明認為，目前重慶、上海兩地房產稅試點的力度也不大，“上海的試點只對新買的房子征收房產稅，手里已經有十套二十套的不管，那怎么能起到抑制投機的作用呢？還有重慶，新房舊房都征收，但開征的力度也比較小，恐怕起不到作用。”

　　對此，蔡繼明在自己的提案中建議，盡快在全國范圍推進房產稅，擁有房產越多稅收越高；對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率。

　　業(yè)內觀點

　　房產稅“有點激進”

　　對蔡繼明在自己的提案中提出的“盡快在全國范圍推進房產稅，擁有房產越多稅收越高；對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率”的觀點，合富輝煌首席分析師黎文江表達了他的不同觀點。“目前我國針對出租房、商業(yè)用房等有商業(yè)用途的房子已經實行了收稅。而對并不用于商業(yè)用途的住房也要征收房產稅沒有必要。”黎文江認為，房產稅這一名目對于擁有兩套或兩套以上住房的用戶來說“有點激進”，而“應該針對這些用戶由于占有閑置住房而造成的資源不合理分配征收資源占有稅”。

　　對于”貸款購買第二套及以上住房的家庭，應進一步提高首付款比例”的提議，黎文江則表示”目前我國第二套住房首付比例已達六成，不需要再提高，第三套住房也控得很嚴已經不允許貸款”。

　　為青年教師建設保障房

　　全國人大代表、北京外國語大學教授邱蘇倫建議，為青年教師建設廉租房和經濟適用房等保障房，解決其住房問題。邱蘇倫稱，國家應投入財政專項資金，專門劃撥建設用地，集中建設廉租房和經濟適用房等保障房，為青年教師解決住房問題。

　　對于剛畢業(yè)還沒有能力購買保障性住房的青年教師，可以在廉租房過渡，過渡期可設定合理的年限，待有一定的經濟能力后可根據政策購買保障房。

　　業(yè)內觀點

　　對于為青年教師建設保障房的議案，中國城市規(guī)劃學會會員、暨南大學教授胡剛認為，這是政府應該去做的事，而且也是有能力解決的。他以廣州大學城為例指出，當年政府在校園各類配套建設中，忽略了教師住宅區(qū)的建設，導致大學城內可供教師居住的住宅極其有限。大學教師白天上完課，晚上都要坐車回市區(qū)住，也不利于大學城整體教育氛圍的營造。他建議政府應多在校區(qū)周邊建設大學教師住宅區(qū)，尤其是公租房，以滿足年輕教師的居住需求。

　　胡剛表示，現在青年教師大多來自外地，收入相對較低，面對價格高昂的商品房往往難以承受。政府應該考慮在小區(qū)建設的同時，預留出教師公租房配套資金。此外，政府在制定城市保障房建設計劃時，也應該將大學教師的公租房建設納入其內。

《住宅法》應盡早出臺

　　在本次兩會期間，大部分民主黨派提交的提案中，涉及法制完善的內容非常多。而針對房地產行業(yè)也是如此。

　　其中，致公黨就在提案上提出我國應該研究制定《住宅法》?！霸谖覈淖》恐贫冉ㄔO中還缺少一部基本法?！敝鹿h在提案中建議，我們國家應該研究制定《住宅法》，明確政府的義務和責任，明確居民“有房可居”的權利，明確具體有關制度等。致公黨認為，《住宅法》的制定和出臺，一方面將促進我國住房法律體系的完善，使得公租房以及整個保障房建設納入法制化軌道；另一方面也標志著我國人權狀況的完善。

　　業(yè)內觀點

　　法制越健全越好

　　對于“住宅法”的提案，房地產專家韓世同在接受本報記者采訪時認為，”法制肯定是越健全越好?！痹谒磥恚F在很多針對房地產行業(yè)的立法都是行政立法而并非人大立法?！敖裉煲粋€政策，明天一個政策，變來變去對于市場的運行并不是好事?！倍?，行政立法往往采用的是“暫立辦法”的方式來制定，有些一暫定就十幾二十年，有些說取消就取消?！比绻婺芡ㄟ^人大立法讓《住宅法》出臺，對于市場的健康運行肯定是好事情。”

　　但同時，韓世同提出，即使制定《住宅法》也不能僅僅是對于現實狀況的簡單羅列。“法是現實的反映，要立法，還要立好法?！彼J為，如果制定《住宅法》就要針對現實的市場問題提出針對性的解決方案，對現實要有引導意義。

　　首套房貸利率應恢復7折優(yōu)惠

　　全國政協(xié)常委、大連萬達集團董事長王健林在上交的此次兩會的提案當中，提出了“首套房貸利率恢復7折優(yōu)惠”的建議。

　　王健林認為，本輪樓市調控已進行兩年，在各級政府使出限購限貸等行政手段的殺手锏后，投機投資行為基本絕跡，房價停止上漲，多月環(huán)比下降。房地產行業(yè)的投資增幅大幅下降，調控達到一定目的。本輪調控還有一個新特點，就是保障房建設被提到空前高度，保障房保民生的口號十分明確。但保障房并不是房地產調控中保民生的全部內容。他認為現時還應增加讓中等收入群眾得實惠的內容。

　　在王健林看來，這一輪宏觀調控，政府、企業(yè)、群眾、銀行四方利益博弈，前三者都是失利方，只有銀行是贏家。宏觀調控要想達到保民生的目的，除了大建保障房，還必須調整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房（賣掉唯一住宅，購買一套新商品房）的群眾，重新恢復房貸利率7折優(yōu)惠。這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾擁護宏觀調控。

　　業(yè)內觀點

　　有利于市場的合理化

　　對于首套房貸利率恢復7折優(yōu)惠這一觀點，中原地產項目總經理黃韜表示支持。”首套房貸利率7折這一政策是符合和購房者的合理需求的”。黃韜告訴記者，面對我國目前房地產的嚴峻形勢政府相繼出臺了一系列房地產調控措施來控制房價，而與此同時，各家銀行卻取消了此前首套房貸款利率7折的優(yōu)惠，甚至實行利率上浮。”這使得需要購房的百姓不僅沒能體會到房價調控帶來的優(yōu)惠，反而加重了負擔。恢復首套房貸利率7折優(yōu)惠，實際上是對消費者‘購房欲望’的一種保護，同時也有利于市場的合理化?！?SPAN lang=EN-US>

　　同時黃韜認為，利率恢復7折優(yōu)惠有利于維持目前房價穩(wěn)中有降的勢頭，同時可以促進房地產市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。此外，黃韜還表示，這一政策不會促使房價因此提高。

　　調控政策不應”一刀切”

　　海爾地產董事長兼CEO盧鏗則撰寫了一份”萬言書”，擬提交全國政協(xié)。盧鏗在”萬言書”中直指調控政策不能一刀切。他在萬言書中直言，一刀切的調控政策”用藥過猛”，應允許地方政府進行微調，對不同地區(qū)采取不同的限購政策。

　　而在不久前召開的地方兩會上，來自地產界的委員代表們紛紛提出提案和議案，重點放在了期望”政策微調”上。萬科集團副總裁毛大慶則在北京提議，在堅定落實調控政策下，北京的調控政策應進行細化和調整；望源房地產公司董事長季寶紅在提交給上海人大的提案中，反對上海同時實行限購令和房產稅。

　　業(yè)內觀點調控權限不應完全下放

　　談到房地產調控的老話題，經緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑表示支持調控不應該一刀切。她指出，中央應該制定更多的原則性指導意見，而地方政府則根據指導意見精神，及本地實際情況進行適當的微調。朱欣苑也特別強調，不能把政策調控權限完全下放給地方政府，畢竟在調控問題上，地方政府處于地方財政考慮，可能在具體調控的實施上與中央政府有不同看法。她舉例指出，近期中央明確應支持首次置業(yè)房貸優(yōu)惠利率，而各地隨即根據這種指導意見進行適當微調，就很好地實現了政策調控的靈活調整。